Enligt Riksbankens räntebana kommer räntan att vara historiskt låg ytterligare ett par år. Det låter som goda nyheter för den kreditberoende fastighetsbranschen. Men räntan är bara en liten del av den miljö som fastighetbolagen verkar i.

Flertalet av börsens fastighetsbolag har haft en bättre utveckling hittills i år än Stockholmsbörsen som helhet. Ett hyggligt fjolår med positiv nettouthyrning ger, tillsammans med sedvanlig justering för inflation, stigande hyresintäkter som nu slår igenom i bolagens resultat.

Halvårsrapporterna har därmed överlag bjudit på stigande resultat före värdeförändringar i bestånden (förvaltningsresultat).

Värdeökningarna på de befintliga fastigheterna är dock efter några intensiva år oftast mer beskedliga i dagsläget. Intresset för fastigheter är dock fortsatt stort, både från inhemska och utländska aktörer, och prisnivåerna har hittills varit relativt stabila.

Efterfrågan på fastigheter hålls uppe av stora institutionella placerare på jakt efter avkastning i sina portföljer. Många av dessa aktörer har hittills legat underviktade mot fastighetssektorn men med svajiga utsikter för börserna och statsobligationsräntor som är väldigt nedtryckta framstår fastigheter med sina stabila kassaflöden som allt mer attraktiva placeringar.

Svenska fastigheter står högt på önskelistan i kraft av den relativt starka svenska ekonomin och det är Stockholmsområdet som är allra hetast. Efter en flygande start på årets transaktioner i det första kvartalet dämpades dock utvecklingen under det andra och facit för det första halvåret blev i princip oförändrade transaktionsnivåer jämfört med i fjol, på drygt 50 miljarder kronor enligt statstistik från Jones Lang Lasalle.

Stockholmsområdet svarade för ungefär hälften av affärerna och det är moderna kontorsfastigheter i cityläge som drar till sig mest intresse eftersom de håller lägst risk vilket är önskvärt för många institutionella investerare. Priserna på den typen av fastigheter, så kallade corefastigheter, är fortsatt höga.

Höga priser medför låga direktavkastningar, som är driftöverskottet från fastigheten i förhållande till marknadsvärdet. De ligger dock även på de bästa fastigheterna en bit över 4 procent vilket om du inte behöver låna till finansieringen fortfarande är en bra bit över räntan på en 10-årig statsobligation.

Vid sidan om livbolag och andra kassastinna institutioner behöver dock de flesta aktörer belåna fastigheterna för att kunna finansiera en affär. Dagens låga räntenivåer till trots så har många fastighetsbolag svårt att få bankerna att gå med på att finansiera köp. Hårdare krav på bankernas likviditet får dem att vara återhållsamma med utlåningen och andra sätt att finansiera fastighetsköp, som preferensaktier och obligationer, har ökat i popularitet bland fastighetsbolag.

De låga räntorna är förstås ändå positivt för fastighetsbranschen främst eftersom de allt annat lika sänker lånekostnaderna men också för att de håller nere kraven på direktavkastning vilket är positivt för fastighetspriserna. Torsdagens räntesänkning från Riksbanken gör inte läget sämre.

Räntor i all ära, men viktigast för framtiden i fastighetsbranschen är dock konjunkturutvecklingen som styr efterfrågan på kommersiella lokaler, hyresnivåer och vakanser. Efter ett oväntat starkt första halvår har prognoserna för Sveriges BNP i år justerats upp av många ekonomer, men å andra sidan har prognoserna i vissa fall sänkts för nästa år.

Även om efterfrågan på de allra bästa kontorslokalerna är stabil så är inte ens de helt immuna mot konjunktursvängningarna. Enligt Jones Lang Lasalle ökade faktiskt vakanserna i Stockholms topplägen, central business district CBD, under första halvåret, från låga 3,2 procent vid årsskiftet till 4,1 vid halvårsskiftet.

I övriga innerstaden minskade dock vakanserna och även i Solna/Sundbyberg sjönk vakanserna under första halvåret. Med höga priser i innerstaden och ett fortsatt relativt stort intresse för storstadsfastigheter räknar många bedömare med att intresset för kontor och industriella lokaler utanför citylägena kommer att öka. Risken är högre där men avkastningen är också bättre.

Det är goda nyheter för bland andra Sven-Olof Johansson vars bolag Fast Partner till stor del inriktat sig på just den typen av fastigheter. Fast Partner är också tillsammans med Balder den fastighetsaktie som gått klart starkast i år med kursuppgångar sedan årsskiftet på över 30 procent för båda. Balder och Fast Partner har varit aktiva på transaktionsmarknaden de senaste kvartalen vilket höjt intresset för aktierna.

Allra mest aktiv har dock Klövern varit i och med köpet av Dagon men det har inte hjälpt aktien som är ned drygt 8 procent sedan årsskiftet. Nya fastighetsköp under sommaren har dock bidragit till att lyfta kursen något från bottennivåerna.

De stigande förvaltningsresultaten i fastighetsbolagen gör att förväntningarna höjts på vårens utdelningar. En genomgång av analytikerprognoserna i databasen Factset visar att utdelningarna väntas höjas i alla utdelande fastighetsbolag (Balder lämnar ingen utdelning på stamaktien) utom i Kungsleden och Fabege som båda tvingats reservera pengar för framtida sannolika skattedomar.

Kungsleden är också den fastighetsaktie som gått klart sämst i år med en nedgång på drygt 24 procent sedan årsskiftet. Utdelningen spås sänkas rejält jämfört med i våras men direktavkastningen på utdelningen landar trots det på goda 4,0 procent.

Det är dock en bit ifrån toppnivåerna i sektorn. Klövern, som alltså också backat i år, toppar listan över fastighetsbolag med högst väntad direktavkastning på 5,4 procent på en oförändrad utdelning mot i våras. Även Diös och Fast Partner väntas avkasta drygt 5 procent medan Fabege och Castellum ligger kring 4,5 procent.

Aktiviteten bromsade in under det andra kvartalet men prognoserna pekar fortfarande mot en hygglig transaktionsmarknad även under resten av året.

Förväntningarna pekar alltså mot stabila fastighetspriser, låga räntor och bra kassaflöden. Det största hotet mot fastighetsaktierna utgörs även fortsättningsvis av återhållsamma banker som kan sätta käppar i hjulen för affärerna.