Värdering är ett hett samtalsämne i fastighetsbranschen just nu.  

"Om alla bolag värderade sina fastigheter efter samma princip skulle du få häpnadsväckande resultat", säger fastighetsbolaget Fastpartners vd Sven-Olof Johansson.

Mikael Andersson som ansvarar för strategi och analys på fastighetskonsulten Leimdörfer håller med om att många bolag inte tagit ut svängarna ordentligt.

"För att komma ner på de verkliga marknadsvärdena krävs ytterligare nedskrivningar under 2009", säger han.

De noterade fastighetsbolagen har i rapporterna för 2008 skrivit ned fastigheterna med i snitt 5 procent.

Mikael Andersson anser att det verkliga behovet av nedskrivningar är betydligt större än så.

"Vi gör en egen schablonvärdering. Den kan slå fel på enskilda bolag men på helheten brukar vi hamna hyggligt rätt. I år har vi skrivit ned fastigheterna med i snitt 17 procent."

Han påpekar dock att fastighetsvärderingarna alltid brukar släpa efter, i såväl ned som uppgång.

År 2005 införde nya redovisningsregler som innebär att fastigheter ska marknadsvärderas. Förändringar i värderingarna slår direkt på resultaten. Dessa regler testas nu för första gången på en nedåtgående marknad.

"Under de goda åren kunde bolagen, även om de inte gjort några affärer, presentera starka siffror genom att skriva upp marknadsvärdet på fastigheterna", säger Mikael Andersson.

En förklaring till att värderingarna slår fel är bolagens antaganden om direktavkastning.

De flesta bolag använder i brist på verkliga transaktioner en modell som innebär att framtida intäkter och kostnader summeras. 

För att kunna jämföra siffrorna över tiden används en kalkylränta som ska avspegla kravet på direktavkastning (hyresintäkter minus förvaltningskostnader genom fastighetsvärdet), som i sin tur ska täcka finansieringen och risken.

Så här kan en värdering se ut, lite förenklat.

Fastigheten Apan har ett årligt driftnetto på 1 miljon kronor. Bolagets avkastningskrav är 5,5 procent.

Nuvärde = 1 000 000/0,055= 18,2 Mkr

Marknadsvärdet på Apan är med andra ord drygt 18 miljoner kronor.

Bestämmer vi oss för att avkastningskravet i stället ska var 6,5 procent sjunker värdet till 15,4 miljoner kronor.

I värderingarna för 2008 varierar kraven på direktavkastning mellan 4 och drygt 8 procent.

"Det är väl bara vi och något bolag till som ligger däruppe på 8 procent", säger Sven-Olof Johansson.

Fastpartner är ett av få bolag som låter värdera samtliga sina fastigheter externt varje kvartal. Sven-Olof Johansson tycker att det borde vara ett krav för alla fastighetsbolag.

Mikael Andersson däremot är inte säker på att extern värdering alltid är bättre.

"En extern värdering är mer objektiv och utförs av en part som har värdering som sin specialistkompetens, men samtidigt kan bolagen sina egna fastigheter bäst."

Även bankerna är skeptiska till fastighetsbolagens värderingar. Så här sade Göran Cöster, som är Sverigechef på SEB med ansvar för fastighetskrediter, i en tidigare artikel.

"Jag stöter på de noterade bolagen i värderingar och kan bara konstatera att eftersom det inte görs några transaktioner så är det svårt att sätta ett korrekt värde. Då blir det upp till det noterade bolagets styrelse. Men om vi bara ser på bankens aspekt så tror jag att vi lägger värderingarna lite åt sidan och tittar mer på kassaflödet."

Orealiserade nedskrivningar av fastigheterna slår direkt mot resultaträkningen som i sin tur påverkar det egna kapitalet.