STOCKHOLM (Nyhetsbyrån Direkt) Svensk ekonomi befinner sig nu i ett nytt läge, där kriget i Ukraina är det senaste i en rad av utbudsstörningar som pressar upp inflationen och tynger ekonomin. För ovanlighetens skull ser därmed en dämpad konjunktur ut att gå hand i hand med räntehöjningar. Detta är ingen bra mix för svenska bostadspriser, konstaterar bedömare som Nyhetsbyrån Direkt talat med.

"Vi är i ett nytt läge. I vanliga fall har en svagare konjunktur varit bra för bostadspriserna eftersom räntorna gått ned då, men den här gången kommer räntorna i stället att gå upp. Kombinationen stigande räntor och sämre utsikter kan omöjligen vara positivt för bostadsmarknaden", säger Nordeas chefsanalytiker Susanne Spector till Nyhetsbyrån Direkt.

Nordea har sedan tidigare räknat med viss nedgång i bostadspriserna under 2023, en nedgång som nu ser ut att kunna komma redan i år.

"Allt som kommit in är negativt jämfört med vår senaste prognos: kriget i Ukraina, snabbare räntehöjningar, alla data relaterat till bostadsmarknaden. Det står klart att räntan nu kommer att höjas tidigare, vilket hushållen börjat inse. Vi har också ett högt byggande, skakiga börser och deppiga hushåll", säger hon.

Johan Grip, chefekonom vid analysföretaget Prognoscentret, konstaterar att svensk ekonomi hamnat i ett läge som ingen riktigt räknat med. En rad utbudschocker som staplats på varandra – pandemin, energiomställningen, en kall vinter och nu senast kriget i Ukraina – lyfter inflationen och lär också få Riksbanken att agera.

"Man vet aldrig vad som händer, men sannolikheten för fallande bostadspriser är högre nu än tidigare. Hushållen kläms nu från två håll. Vi har en ohelig cocktail av högre levnadskostnader och högre räntor, som borde dämpa viljan att köpa bostäder till nya rekordpriser", säger Johan Grip till Nyhetsbyrån Direkt.

Den svenska inflationen har fortsatt upp mer än väntat i år, till nivåer som inte setts sedan det tidiga 1990-talet, och då har effekterna av kriget i Ukraina ännu inte dykt upp i statistiken. Detta fick riksbankschef Stefan Ingves att häromveckan ta det ovanliga steget att gå ut i media och flagga för tidigare räntehöjningar än 2024, som var vad Riksbanken räknade med vid det senaste penningpoliska beslutet i februari.

Sedan har vice riksbankschef Anna Breman ytterligare spetsat till budskapet om behovet av tidigare räntehöjningar, vilket stegrat förväntningarna än mer. Alla svenska storbanker har nyligen börjat räkna med räntehöjningar i höst och frågan är om prognoserna nu måste justeras igen. Som första svenska bank spår nu SBAB att Riksbanken höjer reporäntan redan vid nästa räntemöte i april.

"Om räntorna börjar höjas lär vi få se en avmattning på bostadsmarknaden", säger Nordeas Susanne Spector.

En nog så viktig fråga för bostadsmarknaden är också vad som då kommer att ske med hushållens förväntningar på framtida bolåneräntor. Dessa förväntningar sjönk tillbaka under pandemin, men har börjat klättra upp igen från lägstanivåerna hösten 2020, med ett tydligt uppställ förra månaden. En ny mätning, för mars, kommer nästa vecka.

"Hushållens ränteförväntningar är en av de variabler som vi följer mest noga på bostadsmarknaden nu. De avgör hur mycket man är beredd att betala för en bostad", säger Susanne Spector.

Hushållens ränteförväntningar avgörs i sin tur av hur mycket Riksbanken behöver höja räntan, resonerar hon vidare.

"Förväntningarna är adaptiva. Höjer Riksbanken en gång och inflationen snabbt faller tillbaka är det ingen större fara men biter sig inflationen fast och Riksbanken måste höja mer än hushållen räknat finns det en stor risk för bostadspriserna", säger hon.

Bild: Ränteförväntningar hushåll

En annan variabel att hålla koll på är hushållens boprisförväntningar. De senaste mätningarna från SEB och Hemnet visade på tydliga nedställ i mars, till de lägsta nivåerna sedan sommaren 2020, även om det fortsatt är fler som tror på stigande än sjunkande bostadspriser.

"Det kan bli lite av en snöbollseffekt. Om väl priserna börjar gå ned kan förväntningarna följa efter", säger Prognoscentrets Johan Grip.

Bild: Förväntningar bostadspriser, nettotal

Än så länge har det dock inte hänt särskilt mycket på bostadsmarknaden, noterar bostadssajten Hemnet, som följer utvecklingen på dagsbasis.

"Den generella bilden är att bostadsmarknaden, än så länge, inte påverkats särskilt mycket. Vi har priser som planat ut på rekordhöga nivåer och höga försäljningsvolymer, i nivå med fjolåret. Det enda man möjligen kan se är att vi haft ett ganska stort inflöde av nya bostäder de senaste veckorna. Det är en effekt vi sett tidigare när det börjat bli lite oroligt, många som tänkt sälja kan då göra slag i saken", säger Hemnets analytiker Erik Holmberg till Nyhetsbyrån Direkt.

Svensk bostadsmarknad har visat överraskande styrka förr och frågan är om den kan göra det även denna gång.

"Det bästa exemplet är coronapandemin, jag trodde definitivt inte att bostadspriserna skulle gå upp som de gjorde då. Man får vara ödmjuk, men det som hände då med att många fick mer pengar över och ville bo större, kan inte riktigt hända igen. Det har ju redan fått priserna att stiga", säger Johan Grip.

Han påpekar samtidigt att alla som önskar kanske inte har hunnit växla upp till ett större boende och att boräntorna fortsätt lär vara historiskt låga, även om de stiger från dagens nivåer.

"Börjar priserna då gå ned kommer efterfrågan att öka igen. Det blir en begränsade effekt vid en eventuell nedgång", säger han.

Susanne Spector påpekar att en faktor som dämpar eventuella boprisnedgångar är att Riksbanken nog inte kan höja räntan särskilt mycket – just till följd av den effekt högre räntor har på bostadspriserna.

"Faller bostadspriserna får det snabbt effekt på svensk ekonomi", säger hon.

Johan Bahlenberg +46 8 5191 7935

Nyhetsbyrån Direkt