Castellum är verksamt i södra Sverige via lokalt förankrade dotterbolag med ansvar för var sin region. Bolaget har en balanserad strategi. Hög soliditet förenas med tillväxt i kassaflöde, årliga investeringar som tillför cirka 4 procent till beståndet, och en konkurrenskraftig utdelning till ägarna, bland dem den erfarne aktieräven László Szombatfalvy, som äger 11 miljoner aktier eller 6,7 procent av aktiestocken. Tillväxtmålet för kassaflödet och i praktiken vidare till utdelningen är 10 procent per år. Historiskt har det inte varit något problem men i år ser det ut att bli det lägre.

Lägre står också aktien. Den började året på 91,25 kr och handlas idag, efter en kraftig uppgång, till 82 kr. Aktien steg i början på året till nivån 105 kr i april. Vi var då (senast i april) negativa till aktien. Inget dramatiskt har hänt sedan dess. Bolaget tuffar på, men aktien står cirka 20 procent lägre. Det är stor skillnad, särskilt för aktier i bolag vars fundamenta och utsikter är relativt stabila.

Castellums äger i stort sett bara kommersiella fastigheter, främst kontor/butik (66 procent) men även industri/lager (30 procent) med ett samlat värde på drygt 26 miljarder kr. Den största regionen, mätt som värde men hyresintäkter och resultat ligger nära den fördelningen, är Göteborg (34 procent) följt av Öresundsområdet (24 procent), Stockholm (19 procent), Mälardalen 12 procent och Östra Götaland 11 procent.

Idag meddelas att två fastigheter, i Stockholm och Göteborg,  förvärvats för 262 Mkr och 30 Mkr investeras i en ombyggnad av en lagerfastighet utanför Stockholm. Det är i sammanhanget inga stora saker. Dagens kursuppgång med 3,5 procent ska snarare ses i ljuset av gårdagens nedgång med 2 procent.

Det finns 164 miljoner aktier utestående. Utdelningen för 2006 blev 2,85 kr motsvarande 74 procent av förvaltningsresultatet beräknat efter avdrag för skatt med 28 procent dvs 3,87 kr. Utdelningspolicyn innebär att minst 60 procent av det resultatet ska delas ut varvid hänsyn dock ska tas till finansiell ställning, investeringsplaner med mera.

I bolagets strategi ingår att ha en stabil kapitalstruktur med en soliditet på 35-45 procent. Det är en försiktig strategi, inte minst jämfört med övriga fastighetsbolag som snarare ligger runt 30 procent, och särkilt som uppskjuten skatt (som inte kommer att betalas under överskådlig tid i nuvarande skattesystem) utgör 3,1 miljarder kr (18,70 kr per aktie) eller knappt 12 procent av balansomslutningen. Fastigheternas belåningsgrad är 47 procent och 53 procent av finansieringen utgörs alltså av eget kapital, uppskjuten skatt och rörelseskulder dvs räntefria lån.

Castellum expanderar nu i en takt av drygt 10 procent (såväl hyresintäkter som bestånd, löpande kassaflöde och driftsöverskott). Förvaltningsresultatet hänger inte med uppåt i samma takt på grund av att finansnettot försämras med stigande räntor. Under första halvåret blev hyresintäkterna 1.094 Mkr (984), driftsöverskottet 710 Mkr (619) och förvaltningsresultatet före skatt 442 Mkr (417) vilket belastades med ett negativt finansnetto om ¿231 Mkr (-170). Håller tillväxttakten året ut, vilket den bör göra, blir förvaltningsresultatet i år 930-940 Mkr (883) eller cirka 5,70 kr per aktie (5,38) och efter schablonskatt 4,10 kr (3,87). Utdelningen för 2007 blir lägst 2,45 kr enligt policyn men med hänsyn till bolagets ställning, utveckling och fjolårets utdelningen ha vi svårt att se att utdelningen blir lägre än 3,00 kr. Aktien direktavkastning är i så fall 3,7 procent vilket inte är översvallande men tillfredsställande eller godkänt.

Eget kapital per aktie uppgick till 63 kr per halvårsskiftet. Fastigheterna ger en direktavkastning på 5,8 procent till bokförda värden och trots en vakansgrad på 12,7 procent (12,4). Vakanserna är något att jobba med och här finns en resultatförbättringspotential.  Bortsett från uppskjuten skatt, 18,70 kr per aktie, är substansvärdet 82 kr dvs aktuell aktiekurs. Fastigheterna värderas styckevis och man kan, liksom tidigare, tänka sig att sammanhållna bestånd, som det här är fråga om, har högre marknadsvärde. Samtidigt vill vi ogärna krypa ned i direktavkastning under 5,8 procent med hänsyn till det stigande ränteläget och den konjunkturoro som smugit sig på oss under sommaren.

Vi bedömer nu att Castellum är ett starkt alternativ för dem som söker en relativt säker, växande men i utgångsläget inte så hög avkastning på sitt kapital. Ett bra alternativ till ränteplaceringar med andra ord.

Vi höjer rekommendationen

på 3-6 månaders sikt från Minska till Öka. Vi bedömer att det finns några kronor att hämta kortsiktigt men rekommendationen ska främst ses som köp och behåll långsiktigt.