Placeras aktieanalys har en horisont på 3-6 månader om ingenting annat anges. Läs fler aktieanalyser från Placera.

Det lilla First North-noterade fastighetsbolaget Amasten Holding har hållit ett högt tempo i sin förvärvsaktivitet de senaste månaderna.

Avtal om att öka fastighetsbeståndet med ytterligare dryga 600 Mkr har presenterats efter första kvartalets utgång och totalt är nu portföljen värd cirka 1,9 miljarder kronor om affären genomförs. Målet om att nå ett fastighetsbestånd på 2,0 miljarder kronor är därmed på väg att uppnås klart före tidsschemat.

Amasten äger bostäder och kommersiella lokaler i ett relativt stort antal små- och medelstora städer runt om i Sverige. Bolaget delar in beståndet i tre regioner: Syd, Mitt och Norr. Räknat på fastighetsvärdena svarade Mitt vid utgången av det första kvartalet för 54 procent, Syd för 34 procent och Norr för 12 procent. Beståndet är för närvarande spritt från Trelleborg i söder till Timrå i norr.

Portföljen består till ungefär två tredjedelar av bostäder och resten affärslokaler och kontor. Amasten håller sig till orter som ligger inom pendlingsavstånd till större städer, företag eller universitet. Det sänker risken något för stora vakanser om en större arbetsgivare skulle tvingas stänga.

Att äga bostäder är annars bland det tryggaste man kan göra inom fastighetsbranschen. Efterfrågan är stor på de flesta håll i landet och även på många små orter råder det bostadsbrist. Fastigheterna är som regel fullt uthyrda och riskerna ses som små.

Låga risker innebär dock att köpare kan (och tvingas) sträcka sig långt när de betalar för fastigheterna och efter kostnader för den direkta förvaltningen blir avkastningen på investeringen ofta rätt låg. I Stockholm kan det röra sig om 2-3 procents direktavkastning på bostäder.

Den högre risken ute på småorterna och ett lägre intresse från andra aktörer gör dock att Amasten kan köpa sina fastigheter till betydligt lägre priser i förhållande till de kassaflöden de genererar än i större städer. Direktavkastningen på Amastens fastigheter ligger oftast på 6-7 procent.

Den höga direktavkastningen på Amastens fastigheter ska sättas i relation till dagens låga räntor. Bolaget hade i det första kvartalet en genomsnittlig ränta på 2,49 procent. Mycket pengar blir således över för Amasten att finansiera värdehöjande investeringar och fortsatt tillväxt med.

Amasten har som så många andra fastighetsbolag även en preferensaktie noterad. Den avkastar för närvarande 7 procent om året vilket är bland de högsta nivåerna i sektorn. Amasten har redan idag en hög andel preferensaktier så framöver kommer vidare tillväxt att huvudsakligen finansieras med kassaflöden, apportemissioner och på sikt även rena emissioner av stamaktier.

Belåningsgradenär idag strax under 60 procent och målet är att hålla sig under 70 procent så även där finns på sikt möjligheter att driva på affärerna ytterligare.

I delar av beståndet finns behov av upprustning. Det gäller kanske framför allt i Olofström där bolaget nu dragit igång ett mer omfattande projekt. Efter renovering kan Amasten höja hyrorna med mellan 30 och 70 procent och investeringen väntas betala tillbaka sig på 4-7 år. Bolaget ser möjligheter även på andra håll i sitt bestånd men kommer att renovera i en sansad takt.

Mer renoveringsarbeten innebär att fler lägenheter måste stå tomma en tid vilket höjer vakanserna. Räknat på hyresvärden var 8 procent av beståndet vakant under första kvartalet i år.

Amasten räknar med att kunna föra runt 30 procent av renoveringskostnaderna till balansräkningen men arbetet med att rusta upp lägenheterna kommer ändå att tynga lönsamheten i det korta perspektivet. Ett så spritt bestånd som Amasten har innebär också högre förvaltningskostnader än vad som kan åstadkommas med ett väl samlat innehav.

Bolaget har jobbat en hel del med sin förvaltning det senaste året och räknar med att kunna höja den så kallade överskottsgraden från 44 procent i fjol till 52 procent innevarande år. Det första kvartalet var dock överskottsgraden oförändrad jämfört med året innan.

Om vi tar höjd för att Amasten kanske inte når ända fram i sin ambition när det gäller lönsamheten i förvaltningen så borde bolaget efter de senaste förvärven kunna nå ett förvaltningsresultat (resultatet efter finansnetto minus värdeförändringar) i år i trakterna av 50 Mkr. Efter att preferensaktieägarna fått sina 16 Mkr blir det 34 Mkr kvar till stamaktieägarna vilket per aktie blir cirka 35 öre. Det skulle ge ett p/e-tal på låga 7,6.

Nu kommer dock Amasten att emittera upp till 55 miljoner stamaktier till för att delbetala de senaste förvärven vilket lyfter p/e-talet (räknat på förvaltningsresultatet) upp mot 12 vilket är en normal nivå för sektorn men lågt för att vara ett bolag huvudsakligen inriktat på bostäder. En viss rabatt kan dock vara motiverad eftersom det rör sig om bostäder på mindre orter.

Substansvärdet i Amasten var vid utgången av det första kvartalet 3,58 kronor per aktie. Aktiekursen ligger på 2,66 kronor idag och även om den förestående apportemissionen troligen späder ut substansvärdet per aktie något så är rabatten mot substans 20-25 procent. Fastighetssektorn som helhet har tappat en hel del mark på börsen de senaste månaderna men det är fortfarande en ovanligt hög rabatt.

Sammantaget tycker vi att Amasten har en intressant affärsidé som drar full nytta av det stora gap som för närvarande råder mellan låneräntor och avkastningen på fastigheter ute i landet. Genom att verka på flera orter runt om i landet sprids riskerna. Inriktningen mot bostäder utanför miljonområdena är Amasten rätt ensamt om vilket underlättar den framtida tillväxten.

Värderingen känns sammantaget attraktiv och även om fastighetsaktier är iskalla på börsen för tillfället så tycker vi Amasten är ett intressant alternativ i sektorn för en lite mer långsiktig investerare. Rekommendationen blir Köp.

Det är dock värt att påpeka att Amasten fortfarande är ett relativt litet bolag med en kort börshistorik så risken är högre än i storbolagen i sektorn.