När man köper en lägenhet är bostadsrättföreningens ekonomi en av de viktigaste aspekterna av köpet. I själva verket äger du ju inte själva lägenheten, utan en del av föreningen som i sin tur äger lägenheten. Det betyder att föreningens ekonomi är din ekonomi.
Eftersom föreningen är ny om du köper nyproduktion finns ingen årsredovisning att undersöka. I stället får du läsa kostnadskalkylen.
Arturo Arques är Swedbank och sparbankernas privatekonom och har länge propagerat för att bostadsrättsföreningar ska ha en mer långsiktigt hållbar ekonomi.
”Vi gjorde en undersökning av nyproducerade bostadsrätter och kom fram till att 100 procent av de föreningar vi tittade på gick med underskott.”
Arturo Arques
När ett bostadsbyggnadsbolag bygger ett hus med bostadsrätter är det bostadsutvecklaren som bildar en förening med en interimsstyrelse. När sedan lägenheterna blir sålda är det i stället bostadsrättsinnehavarna som blir föreningen och väljer en styrelse.
Som du vet tar det ganska lång tid att bygga ett hus och de senaste åren har vi haft stora kostnadsökningar, inte minst på såväl byggnadsmaterial som arbetskraft samt en kraftigt stigande ränta.
Det betyder att kalkylen som bostadsbolaget hade när de sålde lägenheterna kanske inte längre håller. Det kanske måste höja de redan höga avgifterna avsevärt, fast bostadsrättsinnehavarna inte hunnit flytta in än. Det är just de långa ledtiderna som kan skapa en vansklig situation för den som ska köpa bostadsrätten.
”Du köper en lägenhet till ett fast pris, men ska kanske ett par år senare sälja till ett rörligt. Det kan betyda att förutsättningarna förändras kraftigt”, säger Arturo Arques.
I värsta fall kanske inte banken ens ger dig det lån som du fått i ett tidigare lånelöfte. Då sitter du i en knepig sits, eftersom ett förhandsavtal är bindande och det inte bara är eventuell bokningsavgift eller handpenning som ryker.
Du kan även bli skyldig att betala merkostnader för föreningen om du inte fullföljer avtalet, vilket inte bara innefattar kostnader för annonsering och försäljning, utan även exempelvis mellanskillnaden för vad du skulle ha betalat för lägenheten och vad föreningen fick den såld för. Det kan i värsta fall alltså röra sig om miljonbelopp.
Det finns bara tre omständighet under vilka du kan dra dig ur köpet. Det första är om bostaden inte upplåts med bostadsrätt vid inflyttningen, alltså ifall bostadsbyggaren inte lyckats bilda en bostadsrättsförening. Det andra är om föreningen varit försumlig och upplåtelsen inte sker inom skälig tid för vad som var utlovat.
Det tredje och högaktuella skälet är om avgiften för bostadsrätten är väsentligt högre än vad som stod i förhandsavtalet. Om det sistnämnda gäller måste du säga upp avtalet inom tre månader efter du blev varse om höjningen.
Vad som räknas som en väsentlig höjning kommer vi möjligen snart få reda på. Just nu förbereds ett mål som ska avgöras i Västmanlands tingsrätt. Det gäller femton bostadsköpare som fått sina månadsavgifter höjda med runt 40 procent, en höjning som byggaren JM alltså inför tingsrätten inte anser vara väsentlig.
Oavsett utgången så finns det två viktiga saker att ta med sig som köpare och det är att ju längre tid det är mellan förhandsavtalet och upplåtelsen, desto större är risken. Det gäller både risken med din egen familj- och jobbsituation och risken för stora rörelser i ekonomin i stort.
Tänk på att omvärldsfaktorerna är kopplade till varandra. Det betyder att bostadspriserna sjunker samtidigt som räntan stiger för att vi får högre kostnader. I värsta fall sammanfaller det med att man blir av med jobbet också – och då blir det en riktigt jobbig sits.
Det andra är vikten av att vara påläst om ekonomin och införstådd med riskerna att det till exempel kan komma att krävas avgiftshöjningar framöver.
Allt detta gör att många tvekar inför att köpa nyproducerade bostadsrätter och särskilt gäller det i dagsläget, vilket förstås kan skapa fyndläge. Men frågan är när den där nya lägenheten är just ett fynd. För att ta reda på om den nyproducerade bostaden är ett bra köp gäller det att syna siffrorna.
Just nu är det många bostadsutvecklare som lockar med att de betalar avgiften och ger räntegaranti till föreningen.
Exempel från verkligheten: Två av Ikanos byggprojekt
Som exempel för hur det går till att köpa nyproduktion och vad man ska tänka på kan tas Ikanos nyproducerade lägenheter i ännu ej bildade bostadsrättsföreningen Vakna i Årstaberg utanför Stockholm.
Ikano lockar med att de betalar månadsavgiften de första två åren och en räntegaranti för föreningens lån. Erbjudandet om avgiftsfritt gäller för de tio första köparna och om man betalar listpriset på lägenheten.
”Att ge bort två årsavgifter är mycket billigare för bostadsutvecklaren än att sänka priset med 10 procent”, säger Arturo Arques.
Trots att man redan nu kan boka lägenheter i brf Vakna finns föreningen alltså inte än, utan motparten i avtalet är Ikano – bostadsutvecklaren. I detta skede är bostadsrättslagen inte tillämplig.
Det finns ingen annan ekonomisk information än pris och månadsavgift tillgänglig på hemsidan. Att boka en lägenhet kostar i Ikanos fall 20 000 kronor som sedan dras av förskottet du betalar när du skriver på förhandsavtalet. Den som väljer att inte skriva på förhandsavtalet får tillbaka 13 000 kronor av bokningsavgiften.
”Inför att vi startar ett projekt har vi tagit fram en preliminär kalkyl över föreningens ekonomi som långivande bank tagit del av och godkänt, denna kan kunden ta del av om så önskas”, säger Josefine Wikström, chef nya bostäder på Ikano Bostad.
Josefine Wikström
Det gäller alltså att man kontaktar Ikano om man inte vill gå miste om 7 000 kronor i händelse av att man inte tycker att kostnadskalkylen håller.
Ikano har även ett annat bostadsprojekt som är längre framskridet och som har inflyttning i höst. Där är brf Beundra bildad. Ordförande är en fastighetskonsult som sitter i 36 olika bostadsrättsföreningar och är alltså anlitad av Ikano.
Eftersom det är möjligt att skriva på förhandsavtal finns det en kostnadskalkyl för föreningen. Det är i den du kikar när du ska ta reda på är hur ekonomin ser ut, vilket kan kännas lättare sagt än gjort. Här kommer några tumregler:
Nybyggda bostäder är ofta mer skuldsatta än föreningar som har några år på nacken. Därför kan man tänka sig att tolerera en högre skuldsättning, men är den över 14 000 kronor tycker Arturo Arques att man ska fundera på att dra öronen åt sig.
”Undantaget kan möjligen vara om föreningen har ett centralt läge i storstaden med höga hyresintäkter från stabila hyresgäster i sina kommersiella lokaler.”
I brf Beundras kostnadskalkyl kan vi läsa i nyckeltalen att lån per kvadratmeter är 15 700 kronor, alltså ganska högt.
Hyresintäkterna uppgår till 333 900 kronor, vilket inte är särskilt mycket i sammanhanget. Föreningen har också garageintäkter på dryga 900 000 kronor.
För att kunna jämföra med andra lägenheter kan det vara bra att ta den totala skulden och dela på lägenhetens andelstal. På det sättet ser du hur högt belånad just din lägenhet är – utöver dina egna lån.
En trea i brf Beundra har andelstal 1,1542 % och alltså en skuld på över 1,1 miljoner kronor utöver bostadsrättsinnehavarens eventuella lån.
En trygghet är att Ikano ger en räntegaranti.
För att bedöma om månadsavgifterna är på en rimlig nivå får man dela upp dem i olika delar. En ny förening har fördelen att den har få saker som måste bytas ut eller renoveras i närtid, därför är det viktigt att amorteringarna (eller sparandet) är höga, så att man kan göra investeringar och ta upp nya lån i framtiden när det finns behov, annars kommer det bli en kraftig höjning av avgifterna i framtiden.
"Tänk att du köper en bil som du finansierar till 80 procent med lån och som saknar värde efter 10 år, då måste du amortera hela lånet under bilens livslängd, annars har du kvar lånet när bilen är värdelös", säger Arturo Arques.
Slitaget på en byggnad brukar uppgå till 300 till 350 kronor per kvadratmeter och år. I fallet med brf Beundra bör alltså Årets resultat och amorteringar vara betydligt högre än i dagsläget. Slitaget kan alltså beräknas till någonstans mellan 1 859 100 och 2 168 950 kr per år (6 197 kvadratmeter).
En snabb överslagsräkning säger oss att det alltså saknas ungefär 1 miljon kronor per år för att täcka slitaget på byggnaden. Eftersom de sammanlagda månadsavgifterna är nära 5 miljoner kronor skulle avgiften behöva höjas med 20 procent första året.
I kostnadskalkylen kan du också se hur mycket bostadsutvecklaren räknar med att avgiften måste höjas.
Ikano räknar med att brf Beundra kommer att behöva höja avgiften med 5,5 procent de första fem åren (totalt 27,6 procent) och därefter 2 procent.
Ta en titt på känslighetsanalysen och se hur en höjning av inflationen eller räntan skulle påverka avgiften.
Du kan också undersöka driftkostnaden. En vanlig driftkostnad ligger mellan 450 och 550 kronor per kvadratmeter och år.
Frågor att ställa sig innan du köper nyproduktion
Hur lång tid är det tills att jag kan få min lägenhet?
Ju längre tid, desto större osäkerhet innebär köpet.
Kostar det något att ”boka” en lägenhet och vilken information kan jag få ta del av i det skedet?
Ibland finns ett avtal som man kan kalla för reservationsavtal eller bokningsavtal. Till skillnad från förhandsavtalet regleras det inte i bostadsrättslagen. Även om det inte är bindande kan det kosta en rejäl slant om du hoppar av.
Om jag har en bostad att sälja, hur påverkar en eventuell prisnedgång min förmåga att köpa min nya lägenhet?
Här gäller det att ha en rejäl marginal, så att du får låna så mycket pengar som du behöver för att köpa din nya bostad. Ta även höjd för eventuella avgiftshöjningar.
Vad händer om några lägenheter inte säljs i den nybildade föreningen?
Många bostadsutvecklare garanterar att köpa lägenheterna som inte säljs. Kolla vad som gäller för just det du ska köpa.
Hur ser kostnadskalkylen ut?
Se efter om avgifterna är på en realistisk nivå eller är det troligt att det kommer behövas höjningar snart.
”Det gäller att tänka på att även om man själv klarar en avgiftshöjning så bör ens grannar också göra det, och det kanske inte alltid är fallet. Fler försäljningar samtidigt kan sänka värdet på alla lägenheter i föreningen”, säger Arturo Arques.
Äger föreningen tomten?
Om tomten är en tomträttsavgäld kan det bli en rejäl ekonomisk smäll för föreningen i framtiden.
”Jag skulle aldrig köpa en bostadsrätt i en förening som inte äger tomten, i alla fall inte i storstäderna”, säger Arturo Arques.
Amorteringsfrihet på nyproduktion – ofta inte en möjlighet
När du köper en nyproducerad lägenhet behöver du inte amortera de första fem åren om din belåningsgrad är under 70 procent enligt lag. Det är dock få banker som beviljar amorteringsfria lån för nyproduktion.
Om du trots allt skulle få amorteringsfrihet är det klokt att låtsas som du amorterar ändå och i stället spara pengarna. Du kan sedan välja om du vill amortera en klumpsumma eller använda till nästa bostadsköp exempelvis. Du vill antagligen inte vänja dig vid att använda pengarna till konsumtion för att sedan få en kalldusch när de fem åren passerat.
