Att det är svårt att ta sig in på bostadsmarknaden i storstäderna är inget nytt. För att bo någorlunda centralt och nära kollektivtrafik krävs ofta både ett rejält sparkapital i insats och en hyfsad lön för att få lån.
Sedan några år tillbaka kan man köpa en bostad tillsammans med bostadsbolaget. I dagsläget är det tre större aktörer som erbjuder lösningen; JM, norska Obos och HSB.
Förutom den vanliga avgiften betalar man även en samägandeavgift, vilket är den procentuella delen av ägandet multiplicerat med hyran för en nyproducerad hyresrätt. Med andra ord betalar den som äger exempelvis 50 procent av en lägenhet en månadsavgift och en halv hyra för motsvarande hyresrätt.
Den som deläger sin bostadsrätt kan när som helst sälja den. Då delar man på vinsten eller förlusten tillsammans med bostadsbolaget utifrån ägarandel. Själva mäklarkostnaden delar man också på, men inte andra omkostnader i samband med försäljningen, som till exempel annonsering.
Här är HSB ett undantag som inte är med och delar på mäklararvodet. Det finns även andra skillnader mellan HSB, Obos och JM.
Med HSB kan man inte öka sin ägarandel förrän efter fem år och då till ett ”marknadspris” (ett pris utifrån värdering av en mäklare) som bestäms av HSB. Detta för att, enligt HSB själva, undvika spekulationsköpare. Man kan endast köpa en ytterligare andel om 50 procent.
JM använder sig av Svensk Mäklarstatistik för att bestämma priset med ingångspriset som utgångspunkt. Det gör även Obos, men värt att nämna här är att det som lägst är till det initiala priset du köpte din andel från början. Det spelar alltså ingen roll om marknaden i övrigt gått ned med 10 procent.
Obos har en administrativ avgift nr man utökar sin andel av bostadsrätten på 15 procent av prisbasbeloppet, vilket i år motsvarar 7 875 kronor. Köper man tio procent av bostaden varje år i fem år har man således betalat sammanlagt nästan 40 000 kronor bara i administrativa avgifter.
JM och HSB har inte motsvarande avgifter för att köpa fler andelar.
Claudia Wörmann är tillträdande boendeekonom på Hypoteket och tycker att delat ägande är en bra lösning. Hon hade gärna sett att alla lösningarna var tillgängliga för alla, oavsett ålder.
”Det kan lika gärna vara en nyskild kvinna som har svårt att komma in på bostadsmarknaden. Det är ett mycket välkommet komplement till hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt.”
Claudia Wörmann
Hon tror inte att den lite ovanliga ägarformen ska innebära några problem att få lån hos banken. Obos har också gått ut med att man samarbetar med SBAB.
JM uppger att de har en aktiv dialog med flera för att hitta samarbetsformer kring konceptet och HSB säger att delat ägande å ena sidan underlättar för bolånetagaren att få ihop kalkylen, men att vissa banker fortfarande har svårt att hantera denna typ av köp inom befintliga processer eftersom det inte hör till vanligheterna.
Claudia Wörmann tycker inte att det är något särskilt att tänka på i och med delat ägande, utan det är samma som vid vilket köp av nyproduktion som helst.
”Det gäller att räkna på det och vad som händer om man gör förlust eller tvingas sälja tidigare än planerat, och så ska man läsa det finstilta.”
Det är bara vissa lägenheter som kan köpas med delat ägande. Det är för enkelhetens skull, enligt JM. Det handlar generellt inte om att föreningen riskerar att bli oäkta, då det finns goda marginaler för att det inte ska hända.
Det ska tilläggas att det alltid kan finnas en riska att nybyggnationsprojekt riskerar att bli oäkta, eftersom bostadsbolagen brukar garantera att de köper de osålda objekten för att den bildade bostadsrättsföreningens ekonomi ska gå ihop.
Hittills gäller delat ägande bara nyproducerade bostadsrätter, vilket kan tyckas rimligt eftersom det renoveringsbehov som så småningom kommer att uppstå skulle kunna skapa frågetecken.
Exempel: Delat ägande
Alicia vill köpa en lägenhet i en kranskommun för 4 miljoner kronor, men eftersom hon ”bara” tjänar 40 000 kr i månaden och har 300 000 kr i sparat kapital funderar hon på ifall ett delat ägande kan vara något för henne.
Att köpa en hälften så dyr lägenhet är inte aktuellt då det hade gjort att hon hade hamnat för långt från sitt barns skola.
Så här ser skillnaden ut jämfört med om Alicia hade haft råd att köpa hela lägenheten.
Beroende på vilken aktör hon deläger sin bostadsrätt med kan hon utöka sin andel allt eftersom. Då kommer räntekostnaden och amorteringarna att stiga givet att hon finansierar köpet med bolån, men hyran, eller samägandeavgiften som det också kallas, kommer att minska. Äger hon exempelvis 70 procent av lägenheten om tre år betalar hon 30 procent av vad en hyresrätt skulle kosta, alltså i detta fall 3 000 kr.
Är det inte bättre att äga hela sin bostad?
Jo, troligen är det så. Hur utfallet blir går dessvärre inte att säga, eftersom det beror på så många olika okända faktorer gällande ränta, hyresnivå och värdet på bostaden. I kalkylen ovan består en stor del av månadsutgiften av amortering och det är ju ett slags sparande och alltså inte en kostnad. Du betalar ju hellre av ett lån (du blir rikare) än betalar en hyra (du blir fattigare).
Självfallet är det så att om värdet på bostaden går upp så får man ju ta del av hela vinsten och inte halva, vilket förstås talar för att äga hela. Blir det en förlust är det ju däremot bättre att deläga, eftersom du även delar på förlusten. Således innebär ett delat ägande en minskad risk.
Man får se delägande som ett sätt för de som inte har valet att äga helt och hållet själv och då är det en väg in på bostadsmarknaden.
Det kan dock vara värt att fråga sig några frågor innan man slår till på delägt boende och kanske låter sig hänföras av en splitterny bostad som är större än man trott att man hade råd med.
Om du är ung kanske det inte är så viktigt att bo i en stor lägenhet. Har du möjlighet att köpa en hel bostadsrätt som är mindre eller på något annat sätt gör den billigare är det antagligen bättre.
Du kan då lägga en större andel av dina månadsutgifter på att amortera av ditt bolån, eller spara på vanligt vis, och på det viset ha en bättre utgångspunkt när du ska köpa ditt nästa boende.
