STOCKHOLM (Nyhetsbyrån Direkt) Malmöbaserade Trianons vd Petra Krüger ser ett uppsving på transaktionsmarknaden. En svala gör ingen sommar, ifrågasätter Nyhetsbyrån Direkt, men den här gången är det annorlunda, menar den nya fastighets-vd:n.

"Vi har sett en hel del transaktioner i Malmö i närtid, både försäkringsbolag och andra bolag som både har köpt och sålt stora portföljer. Det sker transaktioner kontinuerligt. Tittar man på ett mönster i Malmö så ser man att det sker transaktioner nu", säger hon i en intervju med Nyhetsbyrån Direkt i samband med Corporate Finance fastighetsdag på tisdagen.

Petra Krüger har suttit på sin post i drygt fyra veckor. Hon attraherades av rollen på grund av vad hon beskriver som Trianons "affärsmannaskap, mod, kultur och värderingar".

"Att gå in i nya områden och våga göra affärer när andra inte vågar göra affärer, men hela tiden med matematiken som styr", förklarar hon.

I slutet av det första kvartalet köpte Trianon 18 fastigheter i Sorgenfri, ett område i Malmö där bolaget uppger att de kommer att behöva jobba med sociala åtgärder, trygghet och den nära förvaltningen. Petra Krüger menar att Trianon är bra på transformation av bostadsrområden.

"Den här kombinationen av att både göra gott för staden, invånarna och samtidigt skapa aktieägarvärde, det attraherar mig väldigt mycket", säger hon.

Den största utmaningen hon ser är finansieringen. Trianon har en skuldsättningsgrad på 55 procent med en räntebindningen på runt 3 år, och en säkringsgrad runt 71 procent. Den genomsnittliga räntan ligger på 3,4 procent. Hon anser också att Trianons byggrättsportfölj är stor.

"Hur kan vi säkerställa värdeutväxlingen i det?", säger hon.

Ambitionen är att ha en plan för vad bolaget ska utveckla själva, vad som ska utvecklas tillsammans med partners, och vilka byggrätter som ska säljas.

Segmentet för samhällsservice ser hon gärna öka.

"Vi har 21 procent i samhällsservice och närhandel av vårt totala fastighetsvärde och där går det väldigt bra. Det höjer också vår direktavkastning", säger hon.

Trianons marknad Malmö är en relativt sett fattigare kommun än både Stockholm och Göteborg, i vilka huvuddelen av börsnoterade fastighetsbolag i Sverige har sitt fokus. Medianintäkten på 330.700 per år kan jämföras med 355.900 i Göteborg och 406.800 i Stockholm, eller 355.900 i Sverige i genomsnitt.

Malmö har också en lägre sysselsättningsgrad och högre arbetslöshet än riksgenomsnittet.

Kan man ha lika höga hyror i Malmö?

"Nej det kan man inte. Men där är ett stort spann i hyressättningen. I vårt bestånd ligger hyrorna mellan allt från 1.100-3.000 kronor per kvadratmeter, beroende på storlek. Det är väldigt bra, för då kan vi göra den här värdeförflyttningen och successivt öka intäkterna. Det är även stor skillnad mellan hyrorna i nyproduktion och befintligt bestånd", säger Petra Krüger.

Hon framhåller att Malmös befolkning är ung, med 47 procent under 35, och pekar även på befolkningstillväxten.

"Vi ser att det finns både betalningsvilja och betalningsförmåga för vår produkt. Vi är inte oroliga vad gäller vakanser i bostadssegmentet – vi har noll vakanser i bostadssegmentet."

Trianonchefen lyfter att fördelen med Malmös mer stabila värdeökning av fastigheter är att dalarna och topparna i konjunkturen inte slår lika hårt.

"Marknaden är mycket mer jämn", konstaterar hon.

Rabatterna är fastighetsbranschens stora problem just nu. Många bolag är inne på återköp. Är det någonting som ni funderar på?

"Det är det. Vi har mandat från årsstämman att göra återköp med maximalt tio procent utav våra aktier."

Kan vi alltså vänta oss ett återköpsprogram eller fler återköp framåt?

"Nej, det kan vi inte. Men vi stänger inte dörren för det. Matematiken och datan får styra."

"Vi har redan gjort ett relativt stort återköp under 2025. I första kvartalet sålde vi fastigheter till extern värdering för en miljard kronor och gjorde samtidigt en indragning av aktier som motsvarade åtta procent av alla våra aktier", tillägger vice vd och ekonomichef Mari-Louise Hedbys.

Du framhåller ofta "matematiken och datan", vad är matematiken och datan?

"Att öka vinsten per aktie och få den långsiktiga tillväxt som vi vill ha", säger Petra Krüger.

Under det senaste kvartalet förbättrade Trianon sitt förvaltningsresultat väsentligt. Enligt Mari-Louise Hedbys beror det på hyreshöjningar och uthyrningar, kostnadseffektivitet och räntefaktorn.

"Räntekostnader är en stor del av förvaltningsresultatet. Det har varit sjunkande marknadsräntor jämfört med i fjol. Vi har också sett sjunkande bankmarginaler och bättre finansieringsvillkor när det gäller obligationer", säger hon.

"Men framför allt är det den underliggande operativa affären som Trianon är väldigt duktiga på", inflikar Petra Krüger.

Alice Scholander +46 8 5191 7983

Nyhetsbyrån Direkt