Fastighetsbolaget Diös köp av Norrvidden för ganska exakt tre år sedan mer än dubblade i ett slag bolagets fastighetsbestånd, från drygt 5 till 12 miljarder kronor. Det var en jätteaffär som Diös var färdig med att bearbeta först i slutet av förra året. Alla fastigheter på alla orter passade inte in i Diös planer och en renodling av beståndet har pågått de senaste åren. Bolaget var också tvungen att skuldsätta sig relativt högt för att kunna genomföra affären och skulderna har fått jobbas ned.

2014 är det år då storaffären är tänkt börja växla ut i stärkta marginaler och stigande resultat. Diös bytte vd i början av året liksom för att markera skiftet från förvärvsdriven tillväxt till ett ökat fokus på effektiviseringar och stärkt lönsamhet. Ica Fastigheters förre chef Knut Rost leder numera bolaget.

Han deklarerade inför sitt tillträde att han skulle fokusera på att skapa ett enhetligt bolag som är bättre på att utnyttja stordriftsfördelarna. Nyckeltalen ska lyftas bland annat med hjälp av ett mer likformat arbetssätt i organisationen.

Ett geografiskt väl samlat bestånd är en viktig förutsättning för att ett fastighetsbolag ska kunna få till en effektiv förvaltning och därmed bra lönsamhet. På den punkten har Diös sämre förutsättningar än exempelvis Platzer som har hela sitt bestånd i Göteborg eller Fabege som är helt fokuserat på Stockholm.

Diös har sina fastigheter spridda över ett femtontal orter från Borlänge till Luleå. Bolagets överskottsgrad (ett slags bruttomarginal för fastighetsbolag) var i fjol också 57 procent vilket kan jämföras med 69 procent för Fabege och 74 procent för Göteborg. Till den relativt sett dyrare förvaltningen bidrar också det nordliga läget på fastigheterna då kostnader för snöröjning och uppvärmning blir högre. Diös har även en del bostäder i sitt bestånd vilka brukar ha en lägre överskottsgrad.

Beståndet delas in i sex relativt jämnstora marknadsområden där dock Jämtland, Dalarna och Västernorrland väger lite tyngre. Bland orterna finns en värdemässig tyngdpunkt i Gävle, Sundsvall och Östersund. Sett till fastighetstyp är 39 procent kontor, 21 procent industri/lager, 19 procent butiker och 12 procent bostäder.

Inför 2014 var ett av Diös målsättningar att öka överskottsgraden till 60 procent. Facit efter nio månader är 59,6 procent. I det tredje kvartalet var siffran 62,8 procent vilket är 2,6 procentenheter bättre än samma kvartal i fjol. Förbättringen kommer från sänkta fastighetskostnader. I kvartalet har även finansnettot förbättrats och förvaltningsresultatet stärktes jämfört med året innan med nära 15 procent.

Ett annat av bolagets mål för 2014 är att få upp uthyrningsgraden till 90 procent. Den har de senaste åren legat under 89 procent vilket stjäl lite väl mycket intäkter för bolaget. Under de första tre kvartalen har nettouthyrningen summerat till 23 Mkr varav 3 Mkr i tredje kvartalet. Den ekonomiska uthyrningsgraden har ökat till 89,2 procent från 88,7 i fjol så än har Diös en bit kvar till sitt mål.

Förädling är ett sätt att få upp hyresnivåerna och lyfta uthyrningsgraden i beståndet. Diös bygger inte nytt på samma sätt som exempelvis Atrium Ljungberg eller Fabege. Behoven av nya kontorsytor eller handelsplatser är inte lika stort på Diös marknader som i Stockholmsområdet. Att rusta upp befintliga lokaler räcker långt. I fjol investerade Diös drygt 150 Mkr i förädling av fastigheter i beståndet. Hittills i år är siffran  281 Mkr.

Även om Diös har attraktiva fastigheter i universitetsstäder och i övrigt stabila orter så kan inte bolagets huvudmarknader mäta sig med storstäderna i fråga om efterfrågan och värdetillväxt. Riskerna är något högre då vakanta ytor kan ta lite längre tid att fylla upp. Högre risk betyder lägre fastighetspriser i förhållande till hyresintäkterna vilket ger en bättre direktavkastning.

De senaste tolv månaderna har Diös genererat ett förvaltningsresultat per aktie på 5,38 kronor. Med dagens kurs ger det ett rullande p/e-tal på låga 9,6. Den låga värderingen av kassaflödena i Diös är en förklaring till varför bolaget är en utdelningsfavorit. Över tid har bolag som målsättning att dela ut minst hälften av förvaltningsresultatet efter skatt.

De senaste åren har utdelningen blivit 2,30 kronor per aktie men för 2014 väntar sig de analytiker som följer bolaget i snitt en utdelningsnivå på 2,67 kronor per aktie. För 2015 är prognosen 2,81 kronor. De estimaten ger direktavkastningar på 5,3 procent respektive 5,5 procent för de närmaste åren.

Resultatmässigt väntas inte hyresintäkterna öka särskilt mycket nästa år. Prognosen för 2015 är intäkter på 1 319 Mkr mot årets väntade 1 302 Mkr. Däremot spås överskottsgraden förbättras. Väntat för innevarande år är 58,5 procents överskottsgrad jämfört med fjolårets 56,5 procent. Nästa år spås en ytterligare förbättring till 59,1 procent.

Förvaltningsresultaten väntas enligt Factset landa på 5,66 kronor per aktie i år och på 5,93 kronor per aktie nästa år. P/e-talen uppgår med de prognoserna till 9,0 respektive 8,6 för de närmaste åren. I förhållande till substansvärdet som det såg ut den sista september i år handlas motsvarar dagens värdering av Diös 95 procent om vi justerar för uppskjuten skatt, underskott i derivatportföljen samt det eventuella skattekrav på 135 Mkr som hotar bolaget.

Värderingsmässigt ser Diös-aktien attraktiv ut och direktavkastningen är bland de bättre på Stockholmsbörsen. Någon tillväxtraket väntas inte Diös vara de kommande åren, men om bolaget kan få ut de marginalförbättringar man föresatt sig så kommer resultatutvecklingen att bli riktigt hygglig.

För en långsiktigt investerare tycker vi fortfarande att Diös ser köpvärd ut.