För varje år som går är det fler och fler hushåll som kan värdera om sin bostad, och givet de senaste årens högre bostadspriser så är det fler som kan sänka sin lagstadgade amortering.

De första bolånekunderna som omfattades av amorteringskravet kunde göra en första omvärdering redan för två år sedan, eftersom det var då det gått fem år sedan de första reglerna infördes.

Nu kan alltså de som tog ett bostadslån sommaren 2018, eller tidigare, värdera om sin bostad för att se om man halkat under nivåerna för amorteringskraven.

Stefan Westerberg

Snittpriset på bostadsrätter har sedan årsskiftet 2017/2018 stigit 14 procent medan villapriserna gått upp 22 procent, enligt siffror från Valueguard/Länsförsäkringar.

”Om man tror att man kan få en lägre belåningsgrad och då hamnar under tröskelvärdet för antingen det första eller det andra amorteringskravet, så är det stor uppsida att göra en omvärdering. För då slipper du spara genom detta ”tvångssparande”, och kan i stället spara på det sättet du vill”, säger Stefan Westerberg”.

Pengarna man amorterar är svårare att komma åt om det skulle hända något. Det är förstås inte lika smidigt som att ta ut pengarna från sparkonto. Det är heller inte säkert att man får ta mer lån och man måste kanske betala en hel del för pantbrev.

”Man ska inte tro att man har en lättillgänglig buffert bara för att man amorterar. Dessutom kan man argumentera för att börsen historiskt sett gett bättre avkastning, även med de höga räntenivåer vi har nu”, säger Stefan Westerberg.

Om man ligger strax under 70-procentsgränsen tycker Stefan Westerberg att det är så pass långt ned till 50-procentsgränsen att det är generellt sett är bättre att vara på börsen, givet att man redan har en sparbuffert för oförutsedda utgifter.

”Det tar generellt sett lång tid att komma ned 20 procentenheter. Och på lång sikt ger börsen en bättre avkastning än att amortera, vars avkastning är det man slipper betala på sina boräntor. Den historiska avkastningen på börsen är ungefär dubbelt så stor i förhållande till att amortera med dagens bolåneräntor. Vidare väntas räntorna stiga i det korta perspektivet, men vända ned om ett år.”

Om man har en hög belåning är det dock alltid bra att amortera, givet att man har en buffert, givetvis.

Räkneexempel: Omvärdering av villa

Anders och Bonnie köpte en villa hösten 2017. Den kostade 6 000 000 kr och de hade en kontantinsats på 1 500 000 kr. Således blev deras belåningsgrad 75 procent och de behöver amortera 2 procent av lånebeloppet varje år, vilket är 7 500 kr per månad. (4 500 000 × 0,02 = 90 000 / 12 = 7 500)

Eftersom Anders och Bonnie båda är i 55-årsåldern och vet att de behöver renovera i princip hela huset om ungefär tio år bestämmer de sig för att värdera om huset för att sänka sin belåningsgrad och i stället spara till renoveringen.

Då villan ligger i Stockholm och den har haft den genomsnittliga värdeökningen på 25 procent på sex år blir det nya värdet  7 500 000 kr. De har under denna femårsperiod hunnit amortera 500 000 kr. Alltså är skulden i dagsläget 4 000 000. Anders och Bonnie hamnar alltså under 70-procentsgränsen (4 000 000 / 7 500 000 = 53 %).

I stället väljer de att spara motsvarande summa de hittills amorterat eftersom de befarar att de kommer att få svårt att få lån som pensionärer. De amorterar alltså 3 750 kronor och sparar 3 750 kronor i en aktiefond. Efter 10 år har sparandet blivit 640 000 kronor räknat med en genomsnittlig avkastning om 7 procent per år.

En tanke: Bonnie och Anders hamnade nära 50-procentsgränsen och kunde ha väntat med en omvärdering ifall de trott på stigande bostadspriser närmaste tiden. Nu måste de vänta fem år på nästa omvärdering.

Detta är ett förenklat exempel eftersom inte den minskade räntekostnaden för lånet tas med. Avkastningen på att amortera är den framtida minskade räntekostnaden.

Så går omvärderingen till

Du kan få en muntlig värdering av mäklaren först för att få reda på om värdet är tillräckligt för att sänka din amortering.

”Det är bra att ge mäklaren så komplett information som möjligt. Vad det är för avgift till föreningen, energikostnader, eventuell tomträttsavgift och andra kostnader samt en sammanställning av de renoveringar du gjort, säger Stefan Westerberg.”

Det gäller alltså att antingen hamna under 70 eller 50 procent av bostadens värde för att ha möjligheten att sänka din amortering med en procentenhet.

Om det nya värdet på bostaden gör att du kan sänka din amortering kan du be att få en skriftlig värdering som du kan ta med dig till banken. Se till att banken godkänner just mäklaren som du anlitar.

Om du misstänker att din boyta egentligen är större än vad som angavs när du köpte den, och du ändå hade tänkt att göra en ny mätning inför en framtida försäljning, kan du även passa på att mäta bostaden. Inte minst gäller det i storstädernas innerstadsområden där en enstaka kvadratmeter kan göra stor skillnad. Tänk på att resultatet även kan bli det omvända.

En skriftlig värdering kostar kring ett par tusen kronor.

Tajma rätt

I dagsläget har alltså villapriserna sjunkit sedan förra året. Det kan få en att undra om det är bra att vänta med att värdera om sin bostad eller om det rent av är bråttom. Allt beror på vad man själv tror om bostadsmarknaden framöver.

”När marknaden började vika, i mars förra året, trodde man då att bostadspriserna skulle gå ned 20 till 25 procent men nu priserna bara sjunkit med hälften av det, drygt 10 procent. Det är rimligtvis så att många köpare prisar in att den höga räntan kommer att sjunka från och med tredje kvartalet nästa år”, säger Stefan Westerberg.

”Om man tycker sig få en låg värdering kan man vänta och chansa på att det stiger, givet att man har råd och är villig att vänta ett år. För när du väl gjort en omvärdering måste du vänta i fem år till du kan göra en igen.”

Det finns undantag från femårsregeln och det gäller om du gjort en omfattande renovering, tillbyggnad eller ombyggnad. Då kan du omvärdera huset innan fem år passerat. Tänk på att det alltså krävs stora förbättringar för att göra en värdering med omprövning av amorteringskravet som syfte.

”Det räcker inte att renovera ett badrum”, säger Stefan Westerberg.

Passa på att pruta

När du sänker din belåningsgrad är det ett ypperligt tillfälle att försöka förhandla sig till en lägre ränta. Ta tillvara på att den lägre belåningsgraden gjort dig till en bättre bolånekund.

Du kan ansöka om amorteringsfrihet

Även om det inte gått fem år eller värdet på din bostad inte har höjts tillräckligt så kan det finnas det sätt att pausa sin amortering. Banken kan ge amorteringsfrihet under en begränsad period om till du exempelvis blivit arbetslös, sjuk eller liknande. Höga räntekostnader är däremot inte ett skäl för amorteringsfrihet.

Är det inte bra att amortera?

Det kan förstås vara bra att amortera även om man inte måste. I vissa fall är det alltid en god idé, i andra absolut inte. Här kan du läsa 15 aspekter på att amortera.

Fakta: Det här är amorteringskravet

Sedan den 1 juni 2016 har bestämmelserna inneburit att…

…bostadslånet inte får uppgå till mer än 85 procent av bostadens värde.

…att en belåningsgrad över 70 procent gjorde att man var tvungen att amortera 2 procent av lånet per år.

…att de med en belåningsgrad mellan 50 och 70 procent var tvungna att amortera 1 procent av lånet per år.

Sedan 2018 gäller även att ytterligare 1 procent av lånet måste amorteras om lånet överstiger 4,5 gånger bruttoårsinkomsten.

Syftet med amorteringskravet är att minska den makroekonomiska sårbarhet som hushåll med höga bostadslån utgör.

Prenumerera på mitt nyhetsbrev som kommer en gång i månaden. Här lägger du upp din kostnadsfria prenumeration.

Följ mig gärna på X

Följ Placera på Facebook , LinkedIn, Twitter, Spotify och Soundcloud