Prime Living har medicinen mot akut bostadsbrist. Moduler tillverkas i Kina som skeppas till Sverige och på kort tid sätts samman till ett acceptabelt bostadskomplex. Från order till inflytt tar det fyra-fem månader, vilket kan jämföras med konventionella byggen som tar 18-24 månader att färdigställa.

Bolaget äger och förvaltar samtliga bostäder som uppförs. Lägenheterna är små och enkla. Främst har bolaget inriktat sig på att lösa bostadsbristen kring svenska universitetsstäder och studenterna gillar låga hyror.

Den låga byggkostnaden gör att bostäderna kan ställas upp även på tomter med tillfälliga bygglov och ändå vara okej investeringar när de monteras ned igen 10-15 år senare. Modulerna kan sedan ställas upp på ny plats och bedöms ha en ekonomisk livslängd på 66 år.

Prispressen och den snabba byggprocessen har historiskt inneburit avkall på kvaliteten. Under 2013 uppfördes ett komplex som hyrs ut till Lunds universitet och bygget ska ha haft stora brister. Men varit barnsjukdomar som nu ska vara röjda ur vägen. Och av nuvarande tempo att döma är kvalitetsproblem ingenting som beställarna verkar brydda över.

Antalet färdigställda lägenheter har på ett år ökat till 760 stycken (344 stycken) vid andra kvartalets utgång. Ytterligare 1 888 är under produktion i Malmö, Stockholm och Göteborg. Senare i år påbörjas byggnationen av 148 studentlägenheter på egen mark i Sollentuna och under 2018 drar bygget av en studentskrapa i Täby igång.

Därutöver har tomträtter i Göteborg köpts som kan innebära ytterligare cirka 14 000 kvm bruttoarea. Den detaljplanen förväntas vinna laga kraft 2017.

Den stora efterfrågan på bostäder och en politisk ambition att gör något åt bristen gör att Prime Livning agerar i den bästa av världar. Dessutom är finansieringen historiskt billig även om bolagets lån är relativt dyra.

I Stockholm är studenterna halvvägs till examen innan de har chans att få en bostad och situationen är likvärdig på många studieorter. Av den enkla anledningen, att utbudet är mindre än efterfrågan, har Prime Living hitintills haft en beläggningsgrad på 100 procent.

Men driftöverskottet från beståndet står bara för en bråkdel av vinsten i detta skede. Av rörelseresultatet på 104 Mkr under första halvåret kom 101 Mkr från värdeförändringar på fastigheterna. Konstigt vore det väl annars efter som ödetomter omvandlas till hyresfastigheter. Men kassaflödena imponerarar inte. Den löpande verksamheten generade minus 16 Mkr under första halvåret.

Soliditeten ligger kring 40 procent och genomsnittsräntan på lånestocken om 664 Mkr var höga 5,7 procent. Mer än hälften löper med en rörlig ränta.

Nedbrutet per aktie hade Prime Living vid kvartalets utgång ett eget kapital på 47 kronor men ett värde på börsen på 87 kronor, vilket innebär att aktien handlas till en rejäl premie.

Det nu färdiga beståndet bör genera hyresintäkter om 44 Mkr som det står och går, vilket motsvarar ett driftresultat om 34 Mkr. Det motiverar inte börsvärdet om 1 185 Mkr.

Skissar vi grovt på framtiden kan 3 100 lägenheter, planerade att vara klara ungefär 2018, generera ett driftöverskott på 175-180 Mkr. Uppskattar vi värdet per lägenhet till 740 000 kr (samma värdering som på nuvarande bestånd) innebär det ett framtida värde om 2 300 Mkr. Subtrahera skuldsättningen så återstår 1 260 Mkr.

Det är snarare i det ljuset investerarna värderar bolaget. Det tolkar vi som att mycket av framtiden redan är inprisad. Kalkylen är grov, men belyser poängen. Mycket kan hända på vägen och det kräver en viss riskpremie.

Finansieringen har inte varit ett bekymmer så här långt och i veckan säkerhetsställdes ett nytt obligationslån på 400 Mkr.

Tidigare i år sålde vd Jan Severa via ägarbolaget Amun Holding aktier värda närmare 81 Mkr, vilket väger in i avgörandet. Amuns andel är fortfarande betydande men om fortsatt kursrally förväntas närmaste tiden hade kanske ägarna inte sålt så mycket.

Modular ML AB, som bygger åt Prime Living, har gått i konkurs. I stället tar det egna bolaget Prime Living Entreprenad över. Det väntas ha en negativ resultatpåverkan på max 20 Mkr.

Trots riskviljan på börsen och en glödhet fastighetsmarknad som många anser vara både bergsäker kan man utifrån ett riskperspektiv argumentera mot ett köp på dessa kursnivåer. Kommer bolagets tjänster att överhuvudtaget efterfrågas den dag bomarknaden är i balans? Sannolikt inte.

Risktagaren kan betrakta Prime Living som det perfekta derivatet på bostadsbristen här och nu. Bolagets förmåga att förvandla containrar till boende – med medföljande skillnad i värdering – är en ekonomisk-opportunistisk alkemi som kan hålla i sig ett tag.

Väger vi in värderingen och den långsiktiga risken mot den kortsiktiga opportunismen landar vi i en neutral rekommendation.